堂堂加

FOREWORD:

“高管思享”专题访谈，旨在传递AgiiPlus堂堂加集团敏捷办公理念，与众携手跨进全面敏捷时代。本次访谈对象为堂堂加集团执行副总裁、CTO吴嘉庆博士，吴博士于近期代表堂堂加智造（筝际信息）参与毕马威“中国领先地产科技企业50”评选活动并上台领奖。在随后的圆桌论坛环节，吴博士作为特邀嘉宾，就不动产行业整体数智化进展现状、地产科技如何助力提升企业运营力从而应对挑战等话题进行了分享与交流。

办公的需求永远不会消失，但随着时代的进步也在不断迭代，我们希望通过空间+科技+服务，三位一体的模式，更好的为业主、运营方、以及企业提供更敏捷的线上线下一体化服务。

——堂堂加集团执行副总裁、CTO吴嘉庆博士

以下为圆桌论坛实录：

主持人：毕马威中国房地产行业北方区主管合伙人高松圆桌论坛主题：“地产科技•XIN运营

总体上，建筑与房地产行业的数字化程度是各行各业内相对落后的行业，请各位嘉宾从各自专注的资产类别，就所在赛道目前平均“数智化”的进度/水平打个分（1分最低，10分最高），以及简要说说为什么？

吴嘉庆博士：如果在中国直播电商和移动支付算9分的话，那商办领域地产数字化我认为目前只能是4分左右。怎么定义这个分值的评估呢？我个人的标准是：首先，有没有体验的改变；其次，可不可以规模化复制；最后，能不能盈利。目前地产相关的数字化项目顶多在这三点上占一个半。

在这个领域，主要的难点是场景应用和业务整合。先说下场景应用，现在每栋楼的管理逻辑和入住企业的要求都是不一样的，所以同一套数字化系统的通用性就很低，很难规模化，更多的是私有化和个性化的解决方案；第二个是业务整合，这个行业的传统供应商拆分的很细，而他的业务部门又是各有各的业务流程，某些时候一栋楼宇也上了很多系统，但系统和系统之间还是数据孤岛。

所以应用场景的通用性不足和业务的整合能力不足影响了“数智化”在建筑与房地产行业的应用，现在大家都还在探索，整体我认为还不及格。

从楼宇办公这条赛道来讲，我给3.3分；我常做一个假设，如果把写字楼和办公“数智化”分为前中后三个阶段，那么它将是一个从科技赋能到生态营造，最终到模式重塑的过程，我认为我们各类服务商所干的事都处在第一个阶段，且接近于完成第一阶段目标，就是通过数字化、智能化手段改造硬件，打造软件系统，赋能楼宇经营和优化办公体验。

在目前这个阶段，不论公司实力背景强弱，大家其实都站在同一起跑线，还没有一家规模化的服务企业，对于接下来的行业进程而言，最重要的工作就是生态营造，因为资产运营横跨了金融、建筑、物管、经纪等多个行业，谁能将技术与场景做更好的结合，将跨专业的需求整合起来，谁就能赢得主动权。

高松：各位嘉宾所在的机构/集团既开展特定类别的不动产投资与运营，同时也大量进行科技与技术的投入，进行数字化运营能力的培养，从而达到产品与服务输出的商业目的。请各位嘉宾从项目投资环节（包括租入物业决策）与日常运营环节与我们分享一下您认为的数字化推进的首要关键要素，以及数字化转型是如何带来内部管理裂变，如何提高外部客户服务的稳定性与黏性的。

吴嘉庆博士：随着科技浪潮的冲击，业主当然都希望楼宇资产也能呈现数字价值，变成一种类似“数字孪生”的概念，把所有资产、租约、设备、人员、服务、以及运营事务都数字化，并且对于未来的风险和预警能做到AI提前预判，最终让整栋楼实现“资产升值可视化”。堂堂加也走在这样一条路上，从投资研判、到招商管理、到客户体验、再到运营服务，都有数字化的转型，并且实现了对业主赋能。

首先，我们从自己经营的50多个空间的持续交易中提取了空间产品数据，并结合对上海上千个楼盘的建档，有针对性的为业主设计了匹配其楼宇和目标客户的小户型精装产品，再通过我们的招商网络快速去化，带来租金和出租率的提升，实现共赢。

其次，数字化给运营方内部管理带来的最大转变是组织权力下放、团队扁平协同，以及由此带来的高效决策运作。举个例子，堂堂加为楼宇提供的智慧通行SaaS服务，实现了业主分配物业、物业协同行政、行政管理员工、员工对接访客的多任务协作模式，这个过程中业主和物业相关负责人在减轻传统工作量的同时，不但没有减弱控制，还能从后台实时掌握客户的最新情况和统计信息，从而提前做好租户维护和租约变动的相关工作。而对于企业客户，这套系统能实时打通楼宇通行与企业考勤信息，方便人事行政部门对员工进行更精准的考勤管理和出入管理。

最后，我们的科技维保服务，也成为物业管理的有力补充，传统物业维保部门可以直接利用我们的平台进行订单式的任务指派，就像外卖平台点单一样，同时每一处线下网点维修工人的距离时长，每一个维修保养环节的进度和客户反馈都会有信息留存，便于服务提升和成本管控。

所以，综合来说，对于楼宇及企业办公而言，数字化推进的关键是，要具备跨行业的系统解决能力，对运营者就是要整合不同的专业，包括软件、硬件、服务等，对于服务商来说则是跨专业的服务，并能够从场景出发抓本质。

高松：这两年ESG的话题热度非常高，资本市场的各种披露要求也在增加，作为碳排大户的建筑与不动产，其ESG转型尤其受到关注。请嘉宾们分享一下针对各自所在的企业或者细分领域的ESG旅程如何与科技与数字化结合的经验。以及，未来地产科技在促进地产行业ESG转型道路上可能的机会与难点。

吴嘉庆博士：随着国家提出2030年碳达峰和2060年碳中和的双碳目标，“0碳”办公会是一个可持续的服务模式，这样更需要在楼宇运营中多采用减少人力、降低能耗的方式。 一方面，类似我们已经部署运行的上百套的智慧通行系统，都是采用数字身份的方式，基本杜绝了物理门禁卡和二维码纸条的使用及浪费。另一方面，从我们一条主要的业务线：办公楼宇微更新来看，从一开始就贯彻绿色选材、环保装修的理念，我们通过数字平台管理供应商，用装配式技术实现精装户型的快速低碳改造。此外，我们也为客户提供智能照明等能源管理方案，楼层一旦无人办公就自动关闭相关电源，根据人员数量和密度提供新风调整，从而实现绿色节能的环保目标。

堂堂加也会在联通业主一起探索和发挥‘科技向善’的力量，以数字化赋能0碳办公的全链条体验，最大化的实现环境保护，减少碳排放，为企业及社会创造价值。

高松：未来，您预计地产科技企业在推进不动产行业数字化运营的过程中，业主方/产品管理人&运营方&地产科技企业等各方之间的形成合力的主要困难点会有哪些？

吴嘉庆博士：这就回到了前面我提到的场景应用和业务整合的问题。在地产运营这个跨专业融合的行业，往往供应商是没有运营经验的，基本处在客户要什么就给什么的阶段，缺少了“行业顾问”角色的供应商，而即便有行业背景的服务商又对物联网和互联网的融合缺乏抽象和提炼的经验教训，而对软硬件有一定能力的集成商又对于资产运营里各业务部门的既有壁垒不具备打破的主观意愿。这对各方都是挑战，需要逐步磨合到认知的同频。

比如商办楼宇通行管理，并不是人脸识别率多高才多好，也不是小程序或APP多炫酷才多好，需要综合考虑楼宇的物理条件、运营管理需求、以及入住企业的不同关注点，这个时候系统背后所包含的管理思想的适应性和兼容性就远大于纯技术的领先性了。

再比如，我们一直强调跨场景的打通，所以堂堂加为业主提供的精装去化，最终目的不是空间做的多好看，也不是智能化有多炫酷、功能有多强大，而是要综合考虑楼宇运营、竞品定位、以及目标客户的实际需求等场景，我们一定是为了去化这个目的而才用合适的科技化手段去提升空间产品力和客户粘性。

所以，谁能整合客户、服务、系统、和软硬件，谁就更有机会打开一片新天地，这就要通过专业服务顾问的角色、结合项目管理经验，提出比楼宇管理者更懂管理的线上线下一体化的服务体系、并进行实施。

这是一种新的视角，因为只有线上容易被复制，同时又无法提供服务标准的稳定性，而只有线下只能做区域覆盖，无法形成规模化服务。堂堂加利用线上系统作为入口，线下提供服务保证品质，同时联动工程、科技、招商三方面的资源，整合出了“芯楼管家”这样一个符合现有不动产行业管理方式的综合服务平台，希望尽我们的绵薄之力，推进不动产行业数字化的进程进入快车道，尽早打分突破及格，实现优异！